房地产建筑企业财税难题解答
作者： 刘玉章著
出版时间：2019年版
内容简介
　　本书将“营改增”之后房地产开发企业、建筑施工企业所涉及的十二大税种分为八章以问题解答的形式呈献给读者。目录是问题解答的索引，您需要查什么问题，在目录中查找到相似问题之后，作者在解答中会给您讲解相关税收法规，典型案例分析，会计处理方法，纳税申报，财税差异及纳税调整，并为您提供成功的税收策划案例，供您节税时参考。其他企事业单位、个人有涉及房地产业务的财税事项，也可以在本书中找到答案。
目录
前言

第1章　增值税

1.1　哪些增值税凭证可以抵扣进项税额\\\\ 1

1.2　“金三系统”如何加强对增值税抵扣凭证的管理\\\\ 3

1.3　在增值税纳税申报过程中税务机关如何加强税收监管\\\\ 5

1.4　《增值税会计处理规定》对企业会计核算的影响\\\\ 7

1.5　增值税税率调整对房地产、建筑企业增值税纳税的影响\\\\ 12

1.6　统一增值税小规模纳税人太阳城 对增值税纳税的影响\\\\ 14

1.7　房地产企业与施工企业承包方式的博弈\\\\ 16

1.8　一般纳税人如何选择供货商\\\\ 19

1.9　投资决策阶段支付给外聘专家的劳务费如何在税前扣除\\\\ 20

1.10　房地产企业兼营业务如何缴纳增值税\\\\ 21

1.11　兼营业务无法划分不得抵扣进项税额如何进行财税处理\\\\ 22

1.12　购入资产既用于应税项目又用于非应税项目，其进项税额如何处理\\\\ 25

1.13　混合销售如何缴纳增值税\\\\ 25

1.14　单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人如何缴纳增值税\\\\ 27

1.15　 企业委托境外单位或个人在境内提供应税服务应如何履行代扣代缴义务\\\\ 28

1.16　企业取得的不动产进项税额如何抵扣\\\\ 30

1.17　不动产在建工程取得的进项税额如何抵扣\\\\ 32

1.18　已抵扣“进项税额”的不动产改变用途后进项税额的财税处理\\\\ 34

1.19　未抵扣进项税额的不动产改变用途后进项税额的财税处理\\\\ 35

1.20　不动产在建工程发生非正常损失的财税处理\\\\ 36

1.21　已全额抵扣进项税额的货物转用于不动产在建工程的税务处理\\\\ 37

1.22　纳税人转让取得的不动产未抵扣完的进项税额如何处理\\\\ 38

1.23　 转让“营改增”前的不动产或土地使用权差额征税使用何种扣除凭证\\\\ 38

1.24　一般纳税人转让“营改增”前取得不动产简易计税的财税处理\\\\ 39

1.25　一般纳税人转让“营改增”前自建不动产简易计税的财税处理\\\\ 41



1.26　一般纳税人转让“营改增”前取得不动产一般计税的财税处理\\\\ 42

1.27　一般纳税人转让“营改增”前自建不动产一般计税的财税处理\\\\ 43

1.28　一般纳税人转让“营改增”后取得不动产一般计税的财税处理\\\\ 44

1.29　一般纳税人转让“营改增”后自建不动产一般计税的财税处理\\\\ 46

1.30　小规模纳税人转让取得的不动产应缴纳增值税的财税处理\\\\ 47

1.31　小规模纳税人转让自建的不动产应缴纳增值税的财税处理\\\\ 48

1.32　事业单位转让“营改增”前取得不动产增值税的财税处理\\\\ 49

1.33　个人转让购买的住房如何缴纳增值税\\\\ 49

1.34　个人转让自建自用的住房是否缴纳增值税\\\\ 50

1.35　其他个人以外的纳税人转让不动产如何缴纳增值税\\\\ 50

1.36　建筑施工企业收到预收款何时何地预缴增值税\\\\ 51

1.37　建筑施工企业取得预收款怎样计算预缴增值税\\\\ 52

1.38　建筑企业一般纳税人选择简易计税方法计税如何办理备案事项\\\\ 53

1.39　纳税人跨区域临时从事生产经营活动如何实行报验管理\\\\ 54

1.40　建筑企业跨区域施工，在临时经营地需要缴纳哪些税\\\\ 55

1.41　建筑企业小规模纳税人如何开具增值税专用发票\\\\ 56

1.42　小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务如何缴纳增值税\\\\ 57

1.43　纳税人跨地区提供建筑服务预缴增值税提供什么资料\\\\ 58

1.44　开具发票后发生销货退回、中止等如何开具红字发票\\\\ 59

1.45　企业在境外提供建筑服务免缴增值税如何办理备案手续\\\\ 60

1.46　一般纳税人选择清包工或甲供工程可以降低增值税的税负吗\\\\ 61

1.47　一般计税方法计税跨县（市）提供建筑服务如何纳税\\\\ 62

1.48　一般纳税人选择简易计税方法跨县（市）提供建筑服务如何纳税\\\\ 63

1.49　原增值税一般纳税人“营改增”前期末留抵税额应如何处理\\\\ 64

1.50　建筑施工企业将暂时闲置的设备出租如何进行税收策划\\\\ 66

1.51　物业公司为业主提供装修服务如何缴纳增值税\\\\ 66

1.52　建筑企业提供建筑劳务过程中被扣留的质量保证金如何纳税\\\\ 66

1.53　“园林绿化”与“植物养护”纳税有什么区别\\\\ 67

1.54　建筑企业承包的工程授权集团内其他公司施工如何纳税\\\\ 67

1.55　一般纳税人出租“营改增”前的房产如何缴纳增值税\\\\ 68

1.56　一般纳税人出租“营改增”后取得的房产如何缴纳增值税\\\\ 68

1.57　房地产企业一般纳税人出租老项目，如何缴纳增值税\\\\ 70

1.58　小规模纳税人、单位和个人出租不动产如何缴纳增值税\\\\ 71

1.59　“营改增”对个人转让或出租房产个人应税所得额的影响\\\\ 72

1.60　企业经营租赁纳税时间财税差异的处理方法\\\\ 72

1.61　房屋出租的增值税计算与房产税税收策划\\\\ 74

1.62　经营性售后回租再转租的财税操作实务\\\\ 75

1.63　房地产公司违规售后返租中的税务风险分析\\\\ 78



1.64　融资性售后回租再转租的财税操作实务\\\\ 79

1.65　房地产开发企业房产“先租后售”的纳税筹划方法\\\\ 83

1.66　无租使用、免租金、跨年度收租金租赁业务的财税处理\\\\ 84

1.67　单位出租“营改增”后的土地使用权如何缴纳增值税\\\\ 87

1.68　新设立的房地产开发企业怎样核算开办费\\\\ 88

1.69　房地产企业开发产品销售收入确认的原则及条件\\\\ 89

1.70　商品房预售、现售和分期收款销售的财税处理差异\\\\ 91

1.71　一般纳税人销售商品房选择简易计税方法的财税处理\\\\ 94

1.72　一般计税方法扣除土地价款后销售收入的财税处理\\\\ 95

1.73　“向政府部门支付的土地价款”是否仅包括土地开发费用\\\\ 98

1.74　以土地使用权设立项目公司，土地价款如何扣除\\\\ 98

1.75　一般计税方法销售现房发票的开具方法与财税处理\\\\ 99

1.76　“买一赠一”促销商品房的财税处理方法\\\\ 101

1.77　销售折让、中止或者退回的财税处理方法\\\\ 102

1.78　商品房分期收款销售的财税差异与纳税调整\\\\ 103

1.79　公益性捐赠支出的财税差异与纳税调整\\\\ 105

1.80　小规模纳税人销售自行开发的商品房如何缴纳增值税\\\\ 110

1.81　“营改增”后，个人转让住房有何税收优惠\\\\ 111

1.82　提供建筑劳务收入的财税差异与纳税调整\\\\ 112

1.83　原增值税纳税人转让“营改增”前取得的土地使用权的财税处理\\\\ 114

1.84　企业注销时留抵的进项税额如何处理\\\\ 116

1.85　物业管理服务中收取的自来水水费如何缴纳增值税\\\\ 116

1.86　国家对小规模纳税人增值税等税费征收有何优惠政策\\\\ 117

1.87　投资政府土地改造项目取得的收入如何缴纳增值税\\\\ 118

1.88　预售商品房，全额付款的可否开具增值税正式发票\\\\ 119

1.89　建筑企业被建设方扣留的质量保证金如何处理\\\\ 120

1.90　建筑劳务服务增值税计税方法的选择与会计处理\\\\ 121

1.91　新出台的小微企业普惠性减税政策对企业所得税有什么新举措\\\\ 123

1.92　新出台的小微企业普惠性减税政策对增值税有什么新举措\\\\ 125

1.93　新出台的小微企业普惠性减税政策对“税金及附加”有什么新规定\\\\ 127

1.94　实施普惠性税收减免政策对初创科技型企业的优惠政策有何调整\\\\ 128

1.95　2019年“两会”后，我国深化增值税改革有何重要举措\\\\ 128

1.96　深化增值税改革中怎样争取房地产企业增值税的税负只减不增\\\\ 138

第2章　城镇土地使用税和耕地占用税

2.1　如何确定城镇土地使用税的纳税人和征税范围\\\\ 141

2.2　租用农村集体土地也要缴纳土地使用税吗\\\\ 141



2.3　土地使用税征税的起止时间如何确定\\\\ 142

2.4　保障性住房是否缴纳土地使用税\\\\ 142

2.5　住宅小区的地下工程是否缴纳土地使用税\\\\ 143

2.6　房地产企业对开发的小区如何缴纳土地使用税\\\\ 143

2.7　对“毛地”进行土地开发是否缴纳土地使用税\\\\ 144

2.8　房已售完是否对小区内绿地等向房地产企业征收土地使用税\\\\ 144

2.9　采摘、观光农业使用的土地是否缴纳土地使用税\\\\ 145

2.10　土地征用后一直被占用是否要缴纳土地使用税\\\\ 145

2.11　耕地占用税的纳税人及征税范围\\\\ 146

2.12　通过“招、拍、挂”取得的土地使用权是否缴纳耕地占用税\\\\ 147

2.13　如何避免重复缴纳土地使用税与耕地占用税\\\\ 147

2.14　城镇土地使用税与耕地占用税财税处理上有何区别\\\\ 147

2.15　居民住宅用地是否缴纳城镇土地使用税\\\\ 148

2.16　几方共有土地使用权的如何缴纳城镇土地使用税\\\\ 148

2.17　对非法占用耕地是否征收耕地占用税\\\\ 148

2.18　转让补充耕地指标如何纳税\\\\ 149

第3章　房产税

3.1　如何界定房产税的纳税义务人\\\\ 150

3.2　对征收房产税的“房产”应如何界定\\\\ 150

3.3　对征收房产税的房产地理位置怎样划定\\\\ 151

3.4　房产税的税基、税率是怎样规定的\\\\ 151

3.5　楼房内的电梯、中央空调等设备是否缴纳房产税\\\\ 151

3.6　对更换房屋附属设备和配套设施后的房产如何计征房产税\\\\ 152

3.7　企业房屋装修费用是否计入房产原价缴纳房产税\\\\ 152

3.8　开发项目施工现场用的临时性建筑是否缴纳房产税\\\\ 154

3.9　房地产开发企业建成待售的商品房是否缴纳房产税\\\\ 154

3.10　房地产企业建设的地下工程出租是否缴纳房产税\\\\ 154

3.11　住宅小区内业主共有的会所、物业管理用房、幼儿园等如何缴纳房产税\\\\ 155

3.12　对于企业自有房产，地价与房价如何进行会计核算\\\\ 155

3.13　地价与房价分别核算成本后如何缴纳房产税\\\\ 156

3.14　正确划分房屋和建筑物可以降低房产税吗\\\\ 157

3.15　企业购建房产，何时缴纳房产税\\\\ 158

3.16　房产转租赁是否缴纳房产税\\\\ 158

3.17　已经投资联营的房产由谁缴纳房产税\\\\ 159

3.18　将开发产品装修成营销设施使用是否缴纳房产税\\\\ 159

3.19　经营公共租赁住房有何税收优惠政策\\\\ 159



3.20　对于资产重新评估并调整房产原值的，如何缴纳房产税\\\\ 160

3.21　仓库出租与仓储的纳税策划\\\\ 160

3.22　估价入账的房产，如何缴纳房产税\\\\ 161

3.23　作为抵押品办理银行贷款的开发产品是否缴纳房产税\\\\ 161

3.24　无租使用他人房产或带有免租期的房产租赁由谁缴纳房产税\\\\ 162

3.25　融资租赁的房产如何缴纳房产税\\\\ 162

3.26　个人出租住房有何税收优惠\\\\ 163

3.27　对老年服务机构是否免征房产税和城镇土地使用税\\\\ 164

3.28　企业房屋大修期间是否缴纳房产税\\\\ 164

3.29　供热企业可否享受城镇土地使用税、房产税的减免优惠\\\\ 165

3.30　企业自持的商铺如何合理降低房产税\\\\ 166

第4章　契税

4.1　如何确定契税的纳税义务人\\\\ 167

4.2　如何确定契税的计税依据\\\\ 168

4.3　房地产开发企业缴纳的契税可否计入土地成本\\\\ 169

4.4　政策性搬迁中取得土地使用权的契税策划\\\\ 169

4.5　用自建商品房安置动迁户是否涉及契税\\\\ 170

4.6　以分房为目的合作建房，如何进行合理的契税策划\\\\ 170

4.7　动迁户用搬迁补偿款购买安置房有无税收优惠\\\\ 171

4.8　融资性售后回租期满回购原房产是否缴纳契税\\\\ 172

4.9　政府对保障性住房用地是否征收契税\\\\ 172

4.10　购房人退房，已缴纳的契税可否退税\\\\ 173

4.11　个人购买家庭唯一住房，契税有何优惠政策\\\\ 173

4.12　父母有房的成年人购买一套小户型住房如何享受税收优惠\\\\ 173

4.13　承担政府PPP项目无偿取得土地是否缴纳契税\\\\ 174

4.14　开发项目内配套建设幼儿园的占地是否缴纳契税\\\\ 175

4.15　异地参加土地投标合理降低契税的操作方法\\\\ 176

4.16　企业将房产无偿赠送给明星是否缴纳契税\\\\ 176

4.17　夫妻之间房屋土地权属变更是否缴纳契税\\\\ 176

4.18　没有发票如何申报契税\\\\ 177

4.19　改制企业承受原企业土地房屋权属是否缴纳契税\\\\ 177

4.20　事业单位改制后承受原单位土地房屋权属是缴纳契税\\\\ 178

4.21　合并企业承受被合并企业土地房屋权属是否缴纳契税\\\\ 178

4.22　分立公司承受原公司土地房屋权属是否缴纳契税\\\\ 179

4.23　承受破产企业不动产契税优惠税政策的差异\\\\ 179

4.24　同一控制下的企业之间不动产划转是否缴纳契税\\\\ 179



4.25　企业兼并重组中受让股权是否缴纳契税\\\\ 180

4.26　债转股取得债务企业的土地房屋权属是否缴纳契税\\\\ 181

4.27　将划拨用地转让或投资承受方是否免缴契税\\\\ 181

4.28　合伙企业与合伙人之间房屋土地权属变动是否缴纳契税\\\\ 181

4.29　个人与所办个体企业之间房屋土地权属变动是否缴纳契税\\\\ 182

第5章　印花税

5.1　如何确定印花税的纳税人\\\\ 183

5.2　印花税征税范围和税率是怎样规定的\\\\ 183

5.3　企业内部使用的凭证是否缴纳印花税\\\\ 185

5.4　单位向学校捐赠房产的合同是否贴花\\\\ 185

5.5　印花税纳税额较大的是否必须全部贴花\\\\ 186


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